Valutazione immobiliare

Sul tutto il territorio Nazionale il principale sistema utilizzato nella valutazione commerciale di un bene immobile, sia esso un fabbricato residenziale che commerciale o artigianale, è quello della comparazione.

Ovvero come si valuta il vostro immobile?

Ci sono alcuni aspetti fondamentali che è bene conoscere quando si mette in vendita il proprio immobile o se ne vuole acquistare uno.

Nelle diverse regioni d'Italia e più in specifico nelle varie città e Provincie si trovano diversi valori di mercato applicati al metro quadrato, questo è divenuto un aspetto puramente commerciale in quanto il costo del "mattone" e la resa che se ne ha dalla sua posa non differiscono così tanto da giustificare sensibili variazioni di prezzo, a parità di esecuzione da una zona all'altra, ma fattori come la popolazione, vicinanza a posti turistici, al mare piuttosto che a opere d'arte, ne fanno variare il prezzo sensibilmente.

Pertanto  ci sono alcuni fattori che influenzano il prezzo, senza addentrarmi in fattori economico/politici, vi descrivo cosa viene principalmente valutato e come il vostro immobile acquista valore, sia da parte di esperti in materia quali i geometri, sia da parte di di agenti immobiliari. 

Fattori importanti, che determinano il prezzo a metro, sono rappresentati da:

- vie di comunicazione, ovvero: autostrade e strade extraurbane, stazione ferroviaria, metropolitana, presenza di scuole e ospedali, aeroporto, vicinanza al centro storico, uffici, centri commerciali, ecc., e quindi la facilità di accesso ed uso di questi mezzi e servizi.

- Abbiamo per lo specifico edificio la sua tipologia e destinazione di uso: appartamento in piccolo o grande complesso condominiale, villetta, bifamiliare, villa, capannone artigianale, commerciale, ufficio, industria, negozio (panificio, parrucchiera, abbigliamento, ecc..); e qui si aprono tre grandi categorie che sono residenziale, commerciale, artigianale. Le categorie specifiche immobile per immobile sono date dal Catasto, che li classifica parametri specifici e dettagliati.

Ma per il fine di questo articolo, queste tre macro categorie sono sufficienti a spiegare come funziona la valutazione commerciale di un bene immobile.

Un design moderno piuttosto che un rustico, un appartamento facente parte di un importante complesso immobiliare piuttosto che la villetta singola.

- L'epoca di costruzione dell'immobile e livello di finitura: più il fabbricato è di recente costruzione o ristrutturazione e migliore è la quotazione commerciale. 

Incidono: migliore efficienza energetica per citarne alcuni: fabbricato dotato di cappotto termico, infissi a risparmio energetico, pannelli solari, tetto ventilato ecc..., e da qui la classificazione energetica del fabbricato; (documento conosciuto con il nome di APE, obbligatorio in tutti i trasferimenti immobiliari e nei contratti di locazione); finiture di bagni, pavimenti e rivestimenti, dimensione, elementi accessori e di corredo come terrazze, portici, garage, giardino. Datando la costruzione  e verificando lo stato attuale dell'immobile abbiamo subito l'idea del tipo di oggetto che stiamo trattando, e della corretta comparazione da effettuare.

- Dimensione del fabbricato, numero di piani, distribuzione degli spazi interni, terrazze, portici, elementi accessori come forni e barbecue, piscine, garage, tettoie, marciapiedi, camminamenti, rappresentano un altro fattore importante, agli accessori viene attribuito un valore di mercato inferiore rispetto a quello dell'unità principale, ma insieme concorrono alla determinazione del maggiore prezzo.

Queste sono le principali caratteristiche che si osservano e si comparano per ottenere la valutazione immobiliare.

Il residenziale è facilmente comparabile attraverso compravendite recenti nella zona, con l'andamento del mercato (quantità di immobili costruiti e venduti o invenduti) e attraverso le caratteristiche descritte.

Il mercato si suddivide a sua volta in: nuove costruzioni,  edifici esistenti (edificati non di recente) e edifici ristrutturati.

A seconda delle rifiniture e di quanto sopra detto, ovviamente un edificio di nuova costruzione ha un valore nettamente superiore, sottolineo che da diversi anni le tecnologie costruttive e gli incentivi statali  hanno contribuito a "pensare l'edificio" in modo diverso, bilanciando costi e resa a lungo termine, questo in caso di acquisto o vendita da effettivamente un valore aggiunto al fabbricato; come ad esempio un effettivo risparmio sui consumi e nella gestione dell'immobile sia per il raffrescamento che riscaldamento.

Pertanto una analisi più approfondita con l'aiuto di un tecnico vi aiuterà a valutare con maggiore sicurezza una scelta che rappresenta un investimento a lungo termine.

Un aspetto tecnico di importanza rilevante è la conformità urbanistica del fabbricato ai permessi edilizi depositati nel Comune di ubicazione dell'immobile, e la conformità Catastale ma di questo aspetto ne parlerò in un articolo successivo.

Consigli per la vendita:

Se avete il giardino ornatelo con fiori, bulbi, piante sempreverdi, recinzioni miste sono molto belle e creano un effetto estetico migliore per questo vi può aiutare anche un vivaista o una semplice ricerca su internet, da apprezzare piante aromatiche che creano ottimi profumi e danno un tocco in più di ambiente familiare. Se il giardino è molto grande potete inserirci camminamenti in pietra o semplici pavimentazioni che trovate nei fai da te, ce ne sono molti in commercio, pratici ed economici.

Una bella pittura alle pareti, da sfruttare la primavera e la buona temperatura,  cambierà il volto della casa. Anche qui ci si può sbizzarrire, un mio personale consiglio è di non eccedere in colori dalle tinte accese, preferire colori neutri per l'interno con tinte che lasciano traspirare i muri e mantengano l'ambiente luminoso. 

Se avete infissi in legno fate una buona manutenzione sia alla ferramenta che al colore.

Attualmente sono molto di moda materiali di recupero, elementi vintage, quindi potete sbizzarrirvi nel recupero di questi oggetti e inserirli in qualche angolo della casa, o magari in giardino.

Questi sono piccoli accorgimenti che migliorano l'aspetto della casa presentandola agli acquirenti in veste nuova, è importante l'impatto che create, anche voi vorreste trovare un immobile pulito e ordinato, è più facile da apprezzare.
Per lavori di manutenzione ordinaria, come quelli elencati sopra, non sono necessari permessi, il mio consiglio è quello di consultare sempre il tecnico che conoscendo i Regolamenti vi da l'indicazione specifica caso per caso, o se proprio informatevi presso l'Ufficio Tecnico del Comune.

Saluti.
Geom. Laura Morri.